цитата: SveToGoR @ 24.10.2007 09:04:31 Отечественные кредитные организации стали отказываться от ипотечного кредитования: в условиях нестабильности финансовых рынков трудно оценить перспективы, объясняли представители банков свое решение. В частности Юниаструм банк, "Русский стандарт", "Уралсиб", "Ренессанс капитал", прекратили выдачу ипотечных кредитов или заявили о возможности принятия подобного решения. Другие финансовые учреждения, напротив, подняли ставки по ипотеке - на 1-2%. Но даже под высокие проценты выдавать кредитов банки стали меньше. И все из-за последствий американского ипотечного кризиса.
К сожалению, ты прав, SveToGoR! С банками угадал, назвав их. И со ставками.... А еще добавлю, что не только по ипотеке ставки повысились или повысятся, ожидаются повышения ставок по кредитам бизнесу ко всему прочему.
Зависимость отечественных банков от зарубежных рынков велика, поэтому западный банковский кризис не может не отразиться на нашей экономике. Первый заместитель председателя ЦБ Геннадий Меликьян в своем выступлении на банковском форуме отметил, что наши кредитные организации в 2006 году удвоили процент заимствований на внешних финансовых рынках по отношению к 2005 году. В структуре пассивов российских банков 2,65 трлн. руб. взяты за рубежом.
Те банки, которые много заимствовали у иностранцев, в период кризиса стали чувствовать себя дискомфортно. Ведь большинство кредитных учреждений у нас работает по одной и той же схеме: берут кредит у иностранного банка под низкий процент и выдают людям и фирмам в виде разных кредитных программ под более высокие проценты. Разница в процентах – доход банка. Банки, у которых закончились деньги, были вынуждены отказаться от дальнейшей выдачи кредитов. Разумеется, «хороших заемщиков» тут же разобрали более успешные конкуренты. И это значит, что структура российского ипотечного рынка начала необратимо меняться.
В России на текущий момент действуют около 600 игроков ипотечного рынка, из них 400 - в регионах. Количество "стандартизированных" сетевых ипотечных операторов и "автономных" приблизительно одинаково. Время ипотечной "самодеятельности" малых и средних банков заканчивается. На рынке останутся крупные финансовые игроки - генераторы ипотечных стандартов - и их партнеры на первичном рынке, которые согласны принять стандарты и довольствоваться одним комиссионным или сервисным вознаграждением.
Ипотечное кредитование как инструмент развития бизнеса 25.10.2007 17:35 [ РБК.Кредит ]
Сегодня ипотечное кредитование интересно не только гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но также той категории наших соотечественников, у которых имеются и финансы, и возможность купить любую недвижимость.
По мнению экспертов, интерес к ипотечному кредитованию со стороны обеспеченных людей объясняется тем, что нецелевой ипотечный кредит позволяет бизнесменам воспользоваться заемными деньгами, не изымая собственных средств из бизнеса.
"Не секрет, что приобретение жилья в Москве – вещь весьма дорогостоящая. Выложить круглую сумму сразу же может позволить себе только очень богатый человек, но и он серьезно подумает, прежде чем изымать деньги из собственного бизнеса, приносящего стабильный доход. Как правило, дивиденды от сумм в работе компании бизнесмена превышают платежи по ипотечному кредиту. Приобретение жилья с ипотекой становится все более привлекательным, кредитные деньги дешевле и доступнее", – говорит Виктория Щербакова, руководитель брокерского отдела ипотечный компании "Кредит Макс".
Бизнесмены приспособили ипотеку не только для покупки недвижимости, а также и для развития бизнеса. Юлия Полякова, руководитель отдела по связям с общественностью компании "Фосборн Хоум", рассказывает, что бизнесмен, заложив свою квартиру, получает значительную сумму денег, которую он может вложить в развитие своего бизнеса, что способствует тому, что он не только вскоре сможет погасить кредит, но и преумножить доходы.
Елены Воронина, заместитель руководителя Центра ипотечного кредитования "Абсолют Банка", комментирует ситуацию так: "Сегодня ипотечная программа позволяет предпринимателю воспользоваться кредитными средствами, не вытаскивая деньги из бизнеса. Это выгоднее поскольку, ставка кредита составляет 9%, в то время как средства, пущенные в оборот, могут приносить от 20% годовых, в зависимости от специфики бизнеса".
Эксперты полагают, что нецелевой ипотечный кредит наиболее выгоден для предпринимателей в сфере малого и среднего бизнеса, так как они, в отличие от крупных компаний, чаще нуждаются в свободных денежных средствах, но имеют меньше возможности в их привлечении со стороны.
Специализированные кредиты для малого бизнеса сегодня есть во многих банках, но их получение сопряжено с рядом сложностей, главная из которых – предоставление полной отчетности по деятельности фирмы. Не секрет, что далеко не все предприниматели способны дать официальные сведения о своем бизнесе, которые бы полностью убедили банк в платежеспособности и благонадежности потенциального заемщика. Кроме того, процентные ставки по таким займам все еще достаточно высоки, а сроки кредитования сравнительно невелики. По мнению экспертов, сегодня руководителям фирм выгоднее и удобнее брать необходимые им для развития кредиты в качестве частных клиентов.
Юлия Полякова отмечает, что при получении кредита как частное лицо бизнесмену не нужно связываться со сложными схемами кредитования предприятия, да и проценты по ипотечным кредитам для физических лиц в целом ниже, чем для юридических. "Бизнесмену как частному лицу привлечь ипотеку можно быстрее: при кредитовании юрлиц банки долго анализируют бизнес заемщика", – говорит она.
Кроме того, такой вид кредитования объединяет в себе лучшие качества ипотеки и потребительского кредита: большие суммы кредитования, достаточно низкие процентные ставки и отсутствие ограничений на цели использования кредитных средств.
По данным брокерской компании «Фосборн Хоум», на сегодняшний день основные банки, которые предоставляют нецелевой ипотечный кредит: Русский ипотечный банк, «Оргресбанк», Международный московский банк, Городской ипотечный банк, ВТБ 24, РосЕвроБанк, БСЖВ. Условия предоставления кредитов у всех разные, а суммы – в зависимости от целевого назначения кредита (обычно указывается, что кредит – нецелевой), платежеспособности клиента и оценочной стоимости объекта.
Однако, по словам Юлии Поляковой, банки неохотно дают кредиты, владельцам бизнеса, считая их рискованной группой. Банки хотят быть уверенными в своевременном возврате кредита, поэтому предпочитают выделять средства бизнесменам в основном под залог недвижимости.
Бизнесмены, не смотря ни на какие преграды со стороны банков, с удовольствием используют нецелевой ипотечный кредит для развития собственного дела, поскольку для них выгода очевидна.
Когда жилье станет действительно доступным 25.10.2007 14:33 [ Квартирный ряд ]
Своим пониманием доступности жилья с нами поделился главный аналитик РГР, профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова Геннадий Стерник
Понятие доступности жилья опирается на две ноги. Первая – финансовая доступность, правая – физическая доступность. Распространенная точка зрения состоит в том, что при тех ценах, что сложились сегодня на рынке, большинству людей жилье недоступно по уровню их доходов. Ипотечная поддержка расширяет круг людей, способных заплатить за жилье. Но даже при этом условии большинству людей жилье все равно не по карману.
Парадокс состоит в том, что на самом деле количество людей, которым жилье финансово доступно (с учетом ипотечной поддержки), больше, чем количество жилья, предлагаемого на рынке. И всякие попытки увеличить доходы населения, понизить ставку кредитования или предоставить субсидии не сработают, потому что хромает другая нога – физическая доступность. У нас недостаточное предложение жилья, вплоть до дефицита. На вторичном рынке есть естественный предел предложения, определяемый количеством людей, намеренных продать свое жилье. В столичном регионе этот предел давно достигнут, и в других регионах он близок. Больше, чем предлагается сейчас, на вторичном рынке предложено не будет. Остается строительство. А оно развивается медленно, слишком много проблем на этом пути.
Теперь представьте себе, что мы простимулировали спрос. К примеру, в два раза повысили всем уровень доходов. Или малообеспеченным гражданам повысили его в пять раз. Или ипотеку придумали такую, что ничего платить не надо. Что будет? Повышение платежеспособного спроса при сохранении предложения или его недостаточном росте вызовет следующий виток роста цен, который аккуратненько отсечет от рынка людей с минимальными доходами. И опять на рынке останется столько покупателей, сколько есть продавцов. И не более. Единственный способ, чтобы это не происходило, - увеличить объемы строительства. Я надеюсь, что через 3-5 лет увеличение объемов строительства расширит количество продавцов, и только тогда начнет не хватать покупателей с деньгами.
Что тормозит развитие ипотеки, реальные преграды или просто фобии? 26 октября 2007 | Недвижимость
О развитии ипотечного кредитования в последний год сказано немало. Все больше банков вводят у себя ипотечные программы, постепенно реформируется сфера банковской деятельности. И все-таки разговоры о массовой ипотеке сегодня не более чем сотрясание воздуха. Основной фактор, который принято винить в подобном положении, — высокие проценты. Еще недавно ставка 16% годовых считалась если и не слишком выгодной, то вполне естественной.
Сегодня мы наблюдаем существенное снижение порога. Появились банки, опустившие планку практически до 10%, что существенно приближает ее к размеру инфляции. Более того, это цифра круглая и в сознании потенциальных заемщиков знаковая. Но приведет ли уменьшение ставки к принципиальным изменениям? Способно ли оно преодолеть инерцию вялого развития ипотеки в России? Влияния одного фактора, по-видимому, недостаточно. Важны и другие обстоятельства, заставляющие потенциальных росcийских заемщиков не слишком торопиться в кредитную кабалу даже в том случае, когда она помогает решить один из самых главных российских «недугов» — жилищный вопрос...
Нереальные цены и реальные зарплаты Не хотелось бы в очередной раз сетовать на то, что в России все «не как у людей», но, видимо, придется. Просто нельзя не упомянуть об огромном несоответствии, существующем между ценами на столичную недвижимость и доходами наших сограждан. В самом деле, по стоимости жилья Москва входит в пятерку мировых лидеров, а по уровню доходов населения очень серьезно отстает. Исходя из этого первый и главный вопрос, возникающий у потенциального заемщика, — на какую сумму кредита можно рассчитывать. Что ж, нет ничего проще. Открываем один из ипотечных калькуляторов, имеющихся на сайтах многих банков, и набираем несколько контрольных цифр. Предположим, семья из трех человек (муж, жена, ребенок) располагает совокупным доходом $1500 в месяц. $1000 из них зарабатывает глава семейства — это выше среднего по Москве, и еще $500 приходится на долю жены. Исходя из этих и еще нескольких не столь существенных показателей калькулятор выдаст сумму, равную $75 тыс. Реально ли купить за эти деньги квартиру в Москве? Вряд ли, причем максимум, на что приходится рассчитывать (с учетом того, что помимо собственно суммы кредита семья вносит 30%-ный первоначальный взнос), — это однокомнатная квартира в «хрущевке» на окраине Москвы или небольшая «двушка» в Серпухове или Клину. Итак, даже при наличии средних заработков стоит рассчитывать лишь на приобретение самой дешевой квартиры в Москве. Нужно ли говорить, что преобладающая часть населения лишена даже таких доходов, а значит, и при сравнительно низких процентах не рассчитывает приобрести жилье в кредит?
Дорого или накладно? Проблема первого взноса Однажды мне довелось искать оборудование для каминов. Один знакомый, профессиональный печник, помог найти все необходимое по очень низкой, как он утверждал, цене. Помню удивление и возмущение, когда выяснилось, что за какие-то «железки» нужно выложить около $1000. «Но это же страшно дорого!» — пыталась я отбиваться. «Ты неправильно говоришь. Вот эти самые «железки» совсем не дороги: в Англии за подобное оборудование пришлось бы заплатить в три–четыре раза дороже. То, что я предлагаю, — очень качественный и сравнительно недорогой товар. Хотя допускаю: для тебя покупка очень накладна. Ведь таких средств, как я понимаю, нет?» — резонно возразил мой приятель. Эта история наглядно иллюстрирует сегодняшнюю ситуацию с первоначальным ипотечным взносом. В некоторых отечественных банках он составляет всего 10% суммы кредита. Много это или мало? В западных странах, имеющих развитую систему ипотечного кредитования, принято давать кредиты при наличии у заемщика около 30% общей суммы, что страхует банки от известных рисков. Так что утверждать, будто размер первоначального взноса в России слишком высок, несправедливо. Однако у вопроса есть и другая сторона: это возможности заемщиков. На сегодняшний день они таковы, что для большинства москвичей (не говоря уже о провинциальных жителях) накопить сумму даже $10 тыс. довольно проблематично. Это обстоятельство учитывают некоторые отечественные банки, предусмотревшие двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первый выдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит — для полного расчета за квартиру. По-видимому, такая система — хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.
Ту же сумму, в тот же день. И так десять лет Подсчитано, что для погашения ипотечного займа в среднем семье приходится отдавать от 40 до 60% ежемесячного дохода. В денежном выражении это около $600 при кредите, составляющем упомянутые $75 тыс. И так будет продолжаться не год и не два — минимум десятилетие! Что и говорить, впрячься в такую упряжку под силу разве что молодым, здоровым, готовым к аскетическому существованию и психологическому напряжению людям. Много ли таких насчитывается в России? Согласно исследованиям фонда «Общественное мнение», проведенным в 44 регионах, выяснилось: только 23% опрошенных допускают дерзкую мысль об ипотечном кредите. И лишь 4% из них в состоянии выплачивать более 10 тыс. руб. ежемесячно. Попытаемся осмыслить эти цифры. Получается, что в категорию потенциальных заемщиков попадает только каждый четвертый житель России. И только один из 25 таких «счастливцев», вероятно, потянет ежемесячные выплаты для погашения кредита.
Новостройка: мечта или реальность? Какое жилье лучше приобрести по ипотечной программе? Разумеется, новое. Так нередко рассуждают неискушенные люди, решившие воспользоваться ипотекой. Коли настраиваться на многолетнее погашение обременительного долга, куда лучше заполучить в награду за муки действительно что-то стоящее и современное, а не какой-то «сэконд-хенд». Сложно утверждать за всех, но мне не раз приходилось слышать подобное рассуждение. Однако и в таком вопросе будущего заемщика подчас ожидает разочарование. Дело в том, что пока кредиты на покупку жилья в новостройке выдают немногие организации: Сбербанк, Абсолют банк, Внешторгбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк и Газпромбанк. Прежде чем спешить в них за кредитом, скорее всего стоит приготовиться к тому, что не все предложенные условия будут хороши. Например, во Внешторгбанке ждет неприятный сюрприз — очень высокая ставка, составляющая 15–16% годовых. Никаким снижением процентов здесь не пахнет. Одно немного утешает: после оформления квартиры в собственность ставка существенно снизится (в долларах — до 10%). Соискателю кредита под новостройку проще всего будет в Абсолют банке: тут несложная система оформления и сравнительно либеральные ставки — от 12,5 до 13,5%.
«Вторичка»: поиск сложен, успех не гарантирован Полагаясь на ипотеку, взоры все-таки лучше обратить на вторичное жилье: и сделка пройдет проще, и проценты окажутся несколько ниже. Однако здесь поджидают проблемы иного рода. После получения разрешения на кредит дается ограниченное время для поиска подходящей квартиры. При неизбежных задержках возникают некоторые осложнения, но это даже не главное. Основная проблема заключается в том, что самыми востребованными на вторичном рынке часто оказываются недорогие однокомнатные квартиры. То есть именно те, что реально потянуть при минимальной сумме кредита. Но если на облюбованный заемщиком объект найдутся другие желающие, то шансы «ипотечного» покупателя окажутся невелики. И совсем не по вине банка. По старинке, из-за недоверия продавец с большой вероятностью предпочтет избежать участия в кредитной сделке.
Страхи и прочие барьеры «Кинут, обманут, оберут!» — кому не знакомы такие понятные и нехитрые мысли. Так уж устроен маленький человек в России, стране с неразвитой демократией и несовершенными государственными и коммерческими институтами. Безосновательно? Пожалуй, нет. Еще не забыты 1990-е годы, когда только появились многочисленные коммерческие банки. Еще памятен дефолт, уничтоживший львиную долю сбережений россиян. Можно вспомнить множество больших и мелких событий, объясняющих, почему в России не принято доверять ни банкам, ни государству, призванному охранять благополучие (в том числе и финансовое) своих подданных. Однако отвлечемся от прошлого. Попробуем разобраться по существу, почему наши соотечественники не решают взять ипотечный кредит даже в том случае, когда и необходимость налицо, и средства позволяют. Первое и существенное опасение звучит так: вдруг банки как-нибудь, да кинут? Как? А бог его знает, ведь не раз уже такое случалось. Разбираться по существу? А зачем? Не такой я умный, чтобы заполнять хитроумные анкеты и разбирать всякие договоры. Спросить помощи специалистов? Тоже не верю — у них одна шайка. Более спокойные и просвещенные сограждане все-таки удосуживаются разобраться, что предлагает ипотека. И тогда начинаются вопросы иного рода. Дают под низкий процент? Не верю, наверняка как-нибудь незаметно, но все равно обдерут. На тех же дополнительных платежах: страховках, взносах и пр. Согласитесь, при такой вот нервной системе и психологии любые инициативы и начинания в России обречены на застой.
Что поможет решить проблемы? Для развития инициативы необходимо экономическое и финансовое просвещение. Ведь именно оно формирует менталитет, необходимый людям, способным использовать новые жизненные возможности, в том числе и ипотеку. История располагает уникальным примером, когда нововведение вошло в обычай буквально за месяцы. Проблема заключалась в том, что жители Франции решительно не желали есть картофель, дешевый и питательный продукт, привезенный из Латинской Америки. И тогда король издал указ: засадить поля этим растением, огородить их и тщательно охранять. «Раз охраняют, значит, что-то ценное», — решили многие люди и начали пробираться на огороды, воровать корнеплоды, варить и есть. Кабы подобный эксперимент провели в России, наверное, до последних дней мы так и питались бы исторической пареной репой. Инертность и лень, свойственные некоторым нашим согражданам, заставляют упускать многие шансы, которые предлагает жизнь. А когда возникает необходимость принимать какое-либо рискованное решение, российский обыватель, как известный персонаж чеховского рассказа, предпочитает заткнуть уши ватой, надеть темные очки и застегнуться на все пуговицы: «Как бы чего не вышло»! Любое новое явление при таком характере, как известно, если и не принимается в штыки, то встречает неизбежное равнодушие, внедряется и укореняется очень долго. Так что по большому счету дело даже не в чудовищных социальных противоречиях, не в банках, не в процентах и выгодах. Можно многое изменить, но ничто не сдвинется с места, пока не будет усвоена простая истина, простой урок: «Хочешь изменить мир — начни с себя. Сам не заметишь, как жизнь вокруг начнет меняться к лучшему».
Как банки проверяют будущих заемщиков 02.11.2007 14:19 [ РБК.Кредит ]
Еще недавно американские банки раздавали кредиты как горячие пирожки. Искусственное повышение доступности кредитов для населения – главная причина кризиса ипотеки в США. Сейчас российские банкиры, чтобы не повторять ошибок западных коллег, стали тщательнее присматриваться к потенциальным заемщикам.
По словам экспертов, с одной стороны, это верно – нет лучшего способа угробить саму идею ипотеки, как выдавать кредиты всем. Получится, что половина не сможет платить по кредиту и на добросовестных заемщиков будут переложены убытки банков. Ужесточатся ли требования к российским заемщикам в связи с ипотечным кризисом в США, как проводится проверка платежеспособности клиента в российских банках – обо всем этом рассказывают "РБК. Кредит" эксперты российского рынка кредитования.
Андеррайтинг в российских банках
"Проверка платежеспособности клиента, или андеррайтинг, происходит в нашем банке на основании единых стандартов и требований путем анализа представленных клиентом документов и полученной информации, – рассказывает Игорь Садовский, первый заместитель председателя правления ЗАО "Банк ЖилФинанс". – Банк в обязательном порядке подает запрос в бюро кредитных историй для выяснения данных по кредитам, полученных клиентом в других банках. Кроме того, проводится так называемая проверка по линии безопасности. Качеству андеррайтинга в нашем банке уделяется первостепенное значение, но при этом необходимое качество поддерживается при ограниченном времени на проверку, чего требуют от нас наши клиенты. Для проведения андеррайтинга после представления полного пакета документов мы берем 2–3 дня, после чего сообщаем клиенту об условиях, по которым он может получить кредит в нашем банке". Елена Шилина, старший вице-президент по развитию "ИпоТек банка", отмечает, что процедура андеррайтинга в ее банке состоит из двух этапов: предварительной квалификации клиента и экспертной оценки. "Предварительная квалификация – это проверка соответствия клиента основным требованиям "ИпоТек банка" по программе кредитования заинтересовавшей клиента, а также предварительный расчет максимальной суммы кредита, – поясняет она. – Предварительная квалификация происходит на первой консультации клиента у нас в отделении, или же клиент может сам пройти ее у нас на сайте и получить моментальное предварительное решение по кредиту. Экспертная оценка в основном заключается в оценке стабильности дохода клиента и риска потери работы. Наши эксперты смотрят на уровень образования и опыт работы клиента, чтобы точно убедиться в том, что если он и потеряет работу, то сможет найти новую и финансовая нагрузка платежей по кредиту для него посильна. Уровень дохода наши эксперты также оценивают, исходя из среднего дохода на подобных должностях в индустрии, в которой работает клиент". Начальник управления продаж банка "Финсервис" Евгений Стародубцев говорит, что при оценке платежеспособности клиентов в его компании учитывается целый ряд показателей: "Прежде всего, потенциальный заемщик банка проходит проверку в бюро кредитных историй. Наш банк также имеет собственную базу заемщиков, на основе которой мы можем сделать вывод о кредитоспособности и добросовестности того или иного клиента. Кроме того, мы анализируем такие параметры, как образование, квалификация, опыт и место работы потенциального заемщика, его доходы и расходы, обременения (в том числе алименты, кредиты в других банках) – другими словами, все, что может помочь получить о клиенте дополнительную информацию, чтобы как можно точнее определить возможный размер предоставляемого кредита. Каждый показатель оценивается банком в баллах, в результате суммирования баллов и вывода среднего показателя принимается решение по каждому клиенту. В настоящий момент мы применяем "ручную" скоринговую систему оценки заемщиков, однако в наши ближайшие планы входит автоматизация данного процесса". Юлия Полякова, руководитель отдела по связям с общественностью компании "Фосборн Хоум" отмечает, что банки проверяют множество факторов, и у каждого есть своя специфика: "Безусловно, можно выделить процедуры, общие для всех: проверяется, идут ли отчисления от дохода работника в фонды (пенсионный, социального страхования). По этим отчислениям можно определить, соответствуют ли реальные доходы потенциального заемщика сумме, указанной в справке 2-НДФЛ; учитывается стаж работника на последнем месте работы; оценка дохода с основного места работы – путем обращения (часто по телефону) на предприятия (к главным бухгалтерам, финансовым директорам); соответствие уровня зарплаты, заявленной потенциальным заемщиком, рыночной стоимости такого работника; проверка кредитной истории; учитывается семейное положение, наличие недвижимости, а также иных заявленных источников дохода, помимо зарплаты; оценивается бизнес, если заемщиком намерен выступить гендиректор или владелец компании".
Требования к заемщикам в России и на Западе
Эксперты, отвечая на вопрос "РБК.Кредит", произошло ли ужесточение андеррайтинга в российских банках в связи с ипотечным кризисом в США, как будто сговорившись, дают отрицательный ответ. Так, Елена Шилина отмечает, что кризис в США не повлиял на процедуру андеррайтинга в их банке. "В России в принципе требования к клиентам уже жестче, чем в США. Кроме того, уровень ипотечных дефолтов в России сейчас настолько мал, объем ипотечного кредитования в сравнении с основными экономическими показателями настолько низок по сравнению с США, что делать выводы для российского рынка из проблем с просрочкой по ипотеке в США достаточно недальновидно", – считает она. Тем не менее некоторые банки действительно свернули ипотеку в течение двух последних месяцев. Так, по мнению экспертов, первой ласточкой был Москоммерцбанк, который повысил кредитные ставки, потом "Юниаструм банк" свернул ипотечные программы, банк "Русский стандарт" сделал тоже самое.
На вопрос о различии андеррайтинга в российских и западных банках почти все опрошенные эксперты отвечают, что существенных различий нет. Однако, по мнению Игоря Садовского, важным отличием является то, что в развитых странах по многим клиентам банк может получить файл с уже собранной информацией, используя государственную систему накапливания персональных данных по социальным номерам граждан. "По значительной части клиентов есть накопленная за десятилетия кредитная история, предоставляемая уважаемыми на рынке кредитными бюро, также долгие годы занимающимися своим делом. Имея на руках файл с кредитной историей и «социальный» файл, можно значительно быстрее и надежнее провести анализ платежей и кредитоспособности клиента, чем в нашей ситуации, когда приходится проводить дополнительные процедуры для подтверждения представленной информации или документов, а также получения необходимого уровня уверенности для вынесения кредитного решения", – говорит эксперт. – В отличие от западных стран, например США, в России более тщательно подходят к оценке платежеспособности заемщиков. Кроме этого, у нас процедуру андеррайтинга проводят сами банки, в то время как на Западе во многих случаях это делают ипотечные брокеры». А Юлия Полякова добавляет, что российские банки тщательнее проверяют бизнес и чаще выезжают на оценку бизнеса, если потенциальным заемщиком выступает гендиректор или владелец компании.
В Северной столице подорожала ипотека. Произошло это вследствие кризиса на западных рынках и увеличения стоимости межбанковских кредитов. За последние два месяца в местных банках ставки на ипотечные кредиты в валюте для покупки вторичного жилья выросли в среднем на 1-2%, с 10 до 12%.
Однако, рекламные предложения у банков не изменились: просто получить кредит по ставке, декларируемой, например, под 9% годовых среднестатистическому заемщику нереально. Другими словами, ни один заемщик, каким бы «белым и пушистым» он ни был, не получает кредит под минимальный заявленный процент. Аналитики советуют внимательнее присмотреться к рекламным предложениям застройщиков и банков на первичном рынке недвижимости.
"У петербургских банков, занимающихся ипотекой, сейчас существуют проблемы с кредитованием, особенно первичного рынка недвижимости, - тревожится Владимир Компанейщиков, генеральный директор ОАО “Балтийская ипотечная корпорация”. - Банки в этой ситуации ведут себя двумя способами: первый – кредитор просто останавливает либо жестко лимитирует выдачу ипотечных кредитов. Второй больше касается тех банков, которых в незначительной степени коснулись трудности с фондированием. Они повышают ставки или увеличивают размер комиссии за выдачу кредита".
На рынке пахнет керосином. Эксперты перечисляют фигурантов: "Русский стандарт" и "Юниаструм" официально свернули программы ипотечного кредитования, "Москоммерц" вообще приостановил выдачу кредитов. "Ощущается некоторая нервозность и банки, заявляющие привлекательные условия кредитования (например, "ВТБ 24", "КИТ Финанс", сейчас перегружены работой по рассмотрению заявок на ипотечные кредиты, - отмечает начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала ипотечного брокера ООО "Фосборн Хоум» Анна Иванова. - А в условиях повышенного спроса, когда клиентов много, и они смотрят друг на друга в очередях, банк легко может слегка "смухлевать", если у него в условиях кредитования прописана "вилка" по процентам".
Эксперты говорят, что "КИТ Финанс" официально увеличил ставку по кредитам под залог недвижимости.
Но, в основном, требования к заемщику ужесточаются непублично. Например, банк, заявляя о наличии у него ипотечной программы, на деле ее не реализует. Это касается "Банка Москвы", у которого в линейке есть ипотека без первоначального взноса, но реально заявления по ней не рассматривают.
Некоторые банки "сдвинули рычажки" в сторону увеличения соотношения ежемесячного платежа по кредиту и дохода. Также кое-кто стал рассматривать "чистый" доход, а не до налогообложения, как раньше.
"Например, у одного банка заявлено 9% в рекламе, но эта минимальная ставка по сути заградительная, - отмечает генеральный директор брокера ООО "НиК" Дмитрий Захаров. - Кредит нельзя погашать досрочно в течение пяти лет и минимальный взнос - 70% при полностью подтвержденном доходе".
Что касается новостроек, то традиционно по ним выше процентные ставки на 1,5-2% (до госрегистрации). Тем не менее, если заемщику есть где жить, то покупка на "первичке" может быть выгоднее. В новостройках программы кредитования могут быть с самыми неожиданными условиями, так как разницу в процентных ставках покрывает строительная компания из собственных средств. То есть, низкие ставки могут компенсироваться высокой стоимостью за квадратный метр.
В качестве примера можно вспомнить акцию компании "Строймонтаж" под 8% годовых. Еще более сногсшибательное предложение недавно появилось у филиала Банка "УРАЛСИБ" и ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", которые предлагают ипотеку от 7% годовых. "Обычная рекламная акция со многими неизвестными, - иронизируют в "Фосборн Хоум". — Непонятно, сколько первоначально ЮИТ запрашивал за жилье, на покупку которого теперь дает скидку. Может, это аналогично распродаже в бутике, когда начальная цена была завышена на 200%. Какие ставки будут по окончании периода строительства - это еще вопрос, ведь ипотечный кредит в среднем берется на 15-20 лет".
Созаемщики: связанные одним кредитом 09.11.2007 12:41 Metrinfo.ru
Довольно часто заработков одного человека, необходимых для получения ипотечного кредита, бывает недостаточно. Тогда банки могут принять во внимание доходы так называемых созаемщиков, которые разделят с главным должником бремя долга и ответственность. В жизни созаемщика, помимо суровых будней есть место и празднику – он тоже становится собственником квартиры. Так чем же отличается созаемщик от заемщика, каковы его права и обязанности?
Чтобы денег было больше
Созаемщики – это своего рода помощники в получении кредита. Необходимость в них возникает в том случае, если доход заемщика недостаточен для получения необходимой суммы ипотечного кредита.
Доходы созаемщиков учитываются банком при расчете максимального размера ипотечного кредита. Таким образом, созаемщики увеличивает сумму, на которую может быть предоставлен заем на приобретение жилья.
Порядок учета доходов таких "сополучателей" у каждого банка свой. Как правило, он зависит от количества созаемщиков (обычно их не может быть более пяти человек), степени родства этих людей с заемщиком, а также соотношения их заработков.
Несмотря на американский кризис ипотечной системы, захвативший и западные страны, в сфере отечественного банковского ритейла ощущается острая конкуренция, и кредитные организации делают условия получения денег все более лояльными. Действуют даже такие программы кредитования, когда ипотечный заемщик может вовсе не иметь источника собственных доходов, например, — программы кредитования на приобретение жилья для студентов. И тогда основная финансовая нагрузка приходится на созаемщиков.
Созаемщиками могут быть не только родственники, но и друзья основного заемщика. Заметим, правда, что последние вряд ли на это согласятся, учитывая те финансовые обязательства, которые накладывает на них данная "миссия".
Что должен, что может
Быть созаемщиком – дело ответственное. По сути созаемщик – тот же заемщик, ведь он имеет те же права и обязанности, что и человек, получивший заем.
Начнем с обязанностей. В принципе, она одна: созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по ипотечному кредиту, то есть вместе с ним отвечает за возврат долга. В случае некредитоспособности заемщика, созаемщик обязан полностью погасить кредит.
Комментарий руководителя блока "Ипотечное кредитование" "Альфа-Банка" Ильи Зибарева: "У заемщика и созаемщика одинаковые права и обязанности, поскольку они являются равноправными участниками этой сделки. При дефолте заемщика обязанность по погашению кредита полностью переходит к созаемщику. Напомним, что в любой момент квартиру, приобретенную в кредит, можно продать (по согласованию с банком)".
Гражданский Кодекс РФ: Ст. 323. Права кредитора при солидарной обязанности. 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Степени солидарной ответственности могут быть различными. Первый вариант: созаемщик и заемщик отвечают по ипотечному кредиту в равной степени, то есть на всем протяжении действия кредитного договора вместе отдают банку долг.
Второй вариант: созаемщик начинает платить по счетам лишь после дефолта основного получателя займа.
Внимательно читайте ипотечный договор: там должны быть прописаны нюансы взаимоотношений всех участников кредитной сделки!
Но есть в жизни созаемщика и приятные моменты: например, обычно он становится собственником приобретаемой недвижимости наравне с заемщиком.
Не путайте созаемщика и поручителя
При получении кредита помимо заемщика и созаемщика фигурирует еще и поручитель. Поручитель – это человек, который гарантирует, что он вернет долг банку, если заемщик и созаемщик в силу каких-либо причин не смогут сделать этого. Также поручитель обязан компенсировать банку расходы, связанные с взысканием долга — например, понесенные судебные издержки.
Обычно доходы поручителей при выдаче займа во внимание не принимаются.
Таким образом, принципиальная разница между поручителем и созаемщиком заключается в очередности взыскания: при дефолте заемщика обязанность по погашению кредита переходит сначала на созаемщика, и только в том случае, если он не может выплачивать долг, – на поручителя.
Как стать созаемщиком
Чтобы стать созаещиком, одного желания недостаточно. К этим людям банки предъявляют определенные требования:
— часто созаемщиками могут выступать только родственники заемщика либо его супруг (-а); — созаемщик, как правило, должен иметь российское гражданство; — быть старше 18 лет; — непрерывный трудовой стаж созаемщика на момент подачи документов должен быть как минимум полгода.
Созаемщиком можно стать как по доброй воле, так и по закону, то есть в «принудительном порядке». Последнее относится к супругам.
Если ваша вторая половина берет ипотечный кредит, то вы автоматически становитесь созаемщиком по нему. Ведь по закону имущество, приобретенное во время брака, — совместная собственность мужа и жены, а значит, и расплачиваться за него они должны вместе. Кроме того, таким образом, банк страхует свои риски, которые могут возникнуть в случае развода: если муж и жена несут солидарную ответственность по кредиту, то при его неуплате реализовать ипотечную квартиру будет гораздо легче.
Впрочем, у супругов есть возможность не становиться созаемщиками по кредиту. Для этого нужно составить брачный контракт, в котором прописать, в частности, этот пункт.
Комментарий руководителя блока "Ипотечное кредитование" "Альфа-Банка" Ильи Зибарева:
"В Альфа-Банке при получении кредита на покупку квартиры или коттеджа созаемщиком выступает супруг (супруга). К заемщику и второму супругу (созаемщику) предъявляются одинаковые требования. Например, по возрасту: на момент получения ипотечного кредита текущий возраст плюс срок кредита не должны превышать 59 лет для мужчин и 54 года для женщин; по стажу – не менее года общего стажа и не менее четырех месяцев на последнем месте работы".
Какие готовить документы
Для оформления ипотеки созаемщик должен предоставить в банк те же документы, что и заемщик. А именно копии:
* паспорта; * страхового свидетельства государственного пенсионного страхования; * ИНН; * документа, являющегося основанием для регистрации по месту жительства; * паспортов всех лиц, проживающих совместно с созаемщиком, а также не проживающих совместно с ним супруга (-и), родителей, совершеннолетних детей; * финансово-лицевого счета; * трудовой книжки; * справки с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года; * документов об образовании; * свидетельства о браке и о рождении детей; * военного билета; * водительского удостоверения и пр.
Созаемщику придется и документально подтвердить состояние своего здоровья: справкой из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Еще могут попросить краткую информацию о роде деятельности созаемщика, копию налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенную налоговой инспекцией, копию трудового контракта, документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, наличие счетов в банках и т. д.
Страховка: одна на двоих
И заемщик, и созаемщик в равной степени являются застрахованными лицами. Страхуются жизнь и риск потери трудоспособности, а также та самая квартира или дом, которую наши герои приобретают по ипотеке — от риска утраты и повреждения.
Страховая сумма для каждого лица приписывается отдельно, она зависит в первую очередь от меры ответственности в выплатах по кредиту.
Если наступает страховой случай в отношении одного из заемщиков, то страховая компания погашает его часть долга. Второе лицо отдает свою долю в полном объеме.
Ипотечные субсидии от государства: вопросы и ответы 09.11.2007 15:13 Юга.ру
Ипотечные программы российских банков, несмотря на быстрые темпы развития, пока не дают возможности обзавестись новым жильем всем желающим.
О том, как можно с помощью государства навсегда забыть о "жилищном вопросе", мы побеседовали с главой Департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края Игорем Славинским.
Ипотека в современной России – уже не просто один из рыночных механизмов, но "дело государственной важности". А как ипотечное кредитование развито в Краснодарском крае, который в остальном заслуженно числится среди лидеров?
- Действительно, ипотека сейчас является фактором не только экономического, но и социального развития, именно поэтому власти края уделяют ей особое внимание. За девять месяцев 2007 года кредитными организациями было выдано почти 10200 целевых кредитов и займов на покупку и строительство жилья на сумму 9,6 млрд. рублей, включая ипотечные в количестве 5000 кредитов на сумму более 7,2 млрд. рублей. ЭТO почти в 2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. С учетом потребительского кредитования на цели улучшения жилищных условий граждане края получили за девять месяцев текущего года 23 тысячи кредитов на сумму более 11 млрд. рублей.
Насколько активно участвуют в этом процессе кредитные организации? Сколько из них выдают жилищные ипотечные кредиты?
- На сегодняшний день из 125 кредитных организаций (включая отделения Сбербанка и филиалы краевых банков), работающих на территории Краснодарского края, более 100 — имеют программы ипотечного жилищного кредитования.
Ипотека сейчас активно поддерживается органами власти. Какие формы государственной поддержки содействуют развитию ипотеки на Кубани?
- Механизмы поддержки на уровне региона прописаны в постановлении главы администрации Краснодарского края "Об утверждении Порядка субсидирования части стоимости жилья физическим лицам в виде оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение (строительство) жилья". Документ вступил в действие с 20 августа 2007 года.
Каковы основные параметры и преимущества этой программы?
- Субсидирование граждан на оплату первоначального взноса дает несколько возможностей. Во-первых, расширить категорию граждан – участников ипотечного кредитования, которые не имеют достаточного размера собственных денежных средств для внесения первоначального взноса. В данном случае гражданину достаточно иметь 5% от стоимости приобретаемого жилья собственных средств. Во-вторых, оплата бюджетом первоначального взноса в размере более 25% от стоимости жилья значительно уменьшает требуемую для приобретения жилья сумму кредита, что в результате дает возможность участия в данной программе тех семей, чей совокупный ежемесячный доход был бы недостаточен при получении кредита на полную стоимость жилья. И в-третьих, программа позволяет существенно сократить расходы граждан по уплате процентов. Экономия в пересчете на проценты в зависимости от количества членов семьи и месторасположения приобретаемого жилья составляет в среднем 6 до 8% годовых. В соответствии с разработанным порядком гражданину выделяется субсидия на оплату части стоимости жилья в виде первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, направленного на приобретение или строительство жилья (в том числе: долевое и индивидуальное строительство). Получить субсидию по настоящему Порядку могут граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жители сельской местности, многодетные семьи, работники бюджетной сферы. Право претендента на получение субсидии оформляется именным свидетельством на рассчитанную сумму субсидии, не являющимся ценной бумагой.
Каким конкретно образом рассчитывается субсидия?
Исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья, установленной Минрегионразвития для Краснодарского края, на IV квартал 2007 года это 22 500 рублей. Также учитывается количество членов семьи претендента и расчетная норма площади жилого помещения на 1 человека (12 кв. метров общей площади – для городов, 14 кв. метров – для сельских населенных пунктов). Кроме того, применяются дифференцированные коэффициенты: 0,45 – для Краснодара; 0,55 – для Сочи, Новороссийска, Геленджика, Анапы и Туапсе; 0,20 – для остальных муниципальных образований края. В результате средняя сумма субсидии составляет в среднем более 25% от стоимости приобретаемого жилья.
Куда должен обратиться гражданин, чтобы оформить субсидию?
- Претендент, желающий получить субсидию, обращается в исполнительный орган местного самоуправления муниципального образования по месту жительства для получения расчета суммы. Далее, уже с расчетом суммы субсидии на руках, для оплаты первоначального взноса нужно обратиться в банк, представив справку о средней заработной плате и необходимые документы для целей андеррайтинга заемщика. При первом обращении заемщика в банковскую организацию с целью консультации и выяснения максимальной суммы кредита, на которую он может претендовать, у заемщика на руках еще нет свидетельства. Расчет максимальной суммы кредита осуществляется работником банка с учетом суммы субсидии на оплату первоначального взноса, произведенного администрацией муниципального образования. Со свидетельством претендент обращается в банк для получения необходимой для приобретения или строительства жилья суммы кредита. Практически со всеми кредитными организациями, осуществляющими на территории края ипотечное жилищное кредитование, заключены соглашения о сотрудничестве в целях реализации порядка по выплате первоначального взноса.
В теории все действительно не так сложно. А есть ли конкретные примеры, когда граждане воспользовались полученным свидетельством, оформили кредит в банке и купили квартиру?
- Разумеется, такие примеры есть. Например, в городе Краснодаре многодетная семья из 8 человек получила субсидию в сумме 892 080 рублей. Сумма предоставленного кредита составила 532,9 тыс. рублей, 75 тыс. рублей – собственные средства. Стоимость приобретаемого жилья составила 1 500 тыс. рублей. При получаемом ежемесячном доходе в размере 16 000 рублей семьей привлечен кредит сроком на 15 лет. Ежемесячный платеж составил 8 300 рублей. В городе-герое Новороссийске семья из 3-х человек получила субсидию в сумме 408 870 рублей. Сумма кредита при этом составила 991 тыс. рублей, 80 тыс. рублей – собственные средства, стоимость приобретаемого жилья – 1 600 тыс. рублей. При получаемом ежемесячном доходе семьи в размере 35 000 рублей привлечен кредит сроком на 10 лет. Ежемесячный платеж составляет 18171 рублей. Семья из Успенского района из 4-х человек получила субсидию в сумме 231 280 рублей. Сумма предоставленного банком кредита составила 310 220 рублей, собственные средства – 28 500 рублей. Стоимость приобретаемого жилья составила 570 000 рублей. При получаемом ежемесячном доходе в размере 7 400 рублей привлечен кредит сроком на 30 лет. Такие примеры свидетельствуют о том, что, используя государственную поддержку и привлекая ипотечный кредит, вполне возможно реально решить жилищную проблему.
Беря кредит, каждый добросовестный заемщик рассчитывает исполнить свои обязательства в срок. Многие ипотечные заемщики идут еще дальше – стараются отдать кредит досрочно. Как извлечь для себя дополнительную выгоду, выяснил "Собственник".
Считается, что стремление досрочно погасить кредит связано с нашим менталитетом: россияне не привыкли жить в долг. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что причина в другом. При аннуитетной схеме погашения ипотечного кредита, которую предлагает подавляющее большинство банков, рассчитывается единый фиксированный платеж, который нужно платить в течение всего срока кредитования. В первые годы заемщик гасит по большей части проценты, а основной долг уменьшается крайне медленно. К примеру, при кредите на 20 лет в первый год лишь 10% выплат пойдут в погашение тела кредита, а 90% выплаченных средств уйдут на обслуживание долга. Доли средств, идущих на погашение кредита и процентов, в обязательном платеже сравняются примерно на тринадцатом году пользования заемными средствами.
Поэтому, как правило, сделав ремонт в квартире, заемщики стараются делать частичное досрочное погашение – добровольно выплачивать остаток кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором, проще говоря, отдавать в банк сумму, превышающую обязательный платеж. Этому, в частности, способствуют рост зарплат и падение курса доллара.
С другой стороны, очевидно, что для банков досрочное погашение невыгодно. Для кредитных организаций гораздо лучше, когда заемщик платит точно в срок, не отставая от графика и не опережая его и принося банку запланированный доход. Если вдруг деньги вернулись раньше срока, банк сталкивается с необходимостью снова их куда-то пристраивать, и не факт, что получится отдать их под такой же процент. Из-за этого сложнее планировать кредитный портфель.
Поэтому банки стараются, во-первых, максимально затруднить досрочное погашение, во-вторых, постараться компенсировать свои потери за счет слишком торопливых заемщиков.
К числу препон можно отнести установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет досрочного погашения. Планка варьируется от $500-600 до $3000 или от 16 до 80 тыс. руб., в зависимости от региона. Разумеется, это делается не для того, чтобы не загружать сотрудников лишними перерасчетами. Чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета.
Второй способ затормозить досрочное погашение: обязать заемщика уведомлять банк о желании внести досрочный взнос за 15-30 дней и получить разрешение от кредитного комитета. Более того, если разрешение получено, то в случае отказа заемщика внести эти средства банк также может налагать санкции в виде штрафов за день просрочки.
Банк может устанавливать период, в течение которого досрочные платежи не принимаются в принципе. Другой вариант: назначается период, когда досрочное погашение сопровождается штрафом в размере 2-3% от его суммы. Во втором случае наличие таких ограничений не означает, что в этот период нельзя гасить кредит с опережением графика. Просто придется доплатить на каждые $100 по $2-3 в виде комиссии. Длительность таких периодов варьируется от трех месяцев до пяти лет с момента подписания кредитного договора; самый распространенный вариант — шесть месяцев. Отметим, что пока еще встречаются программы, позволяющие досрочно гасить кредит сразу и без каких-либо ограничений. Все эти особенности четко прописываются в кредитном договоре, и наш совет №1 – данные моменты имеет смысл тщательно отслеживать при выборе банка и чтении кредитного договора.
Более того, если вы вдруг получили на руки сумму, которая позволяет погасить кредит полностью (продали старую квартиру, к примеру, или выиграли в лотерею), то полное досрочное погашение всего кредита, даже с уплатой штрафов, выгоднее, чем соблюдение графика платежей. Впрочем, при частичном досрочном погашении тоже выгоднее заплатить штраф, так как он уплачивается один раз, а основной долг сразу уменьшается, соответственно, на него начисляется меньше процентов, и эта экономия будет проявляться в течение всего срока кредитования.
Каким образом пересматривает банк график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением, тоже должно быть написано в договоре. Чаще всего кредитная организация может постановить, что срок кредита сокращается, а размер ежемесячного платежа не меняется, внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита. Некоторые банки дают заемщику возможность самому выбрать, уменьшить ли срок кредита или размер ежемесячного платежа. Психологически комфортнее, если понимаешь, что кредит будет отдан не через 20, а через 15 лет.
Наш второй совет – выбирайте уменьшение платежа, это более выгодно: деньги высвобождаются уже сейчас, и есть возможность либо направить их на досрочное погашение, либо просто вздохнуть чуть свободнее и решать другие задачи. Ипотечный калькулятор показывает, что при кредите в $100 тыс. под 11% годовых обязательный ежемесячный платеж составит $1032. Если платить $1232, то есть всего на $200 больше, то срок уменьшается до 12,5 лет. Экономия на процентах составит порядка $60 тыс. А коэффициент переплат сокращается с 2,49 до 1,85. Кстати, после внесения сумм в счет досрочного погашения банк должен предоставить заемщику новый график платежей.
Кроме того, не забывайте, что от величины основного долга зависит и размер обязательного ежегодного страхового взноса. Еще один плюс досрочного погашения: чем раньше вы отдадите кредит, тем быстрее сможете снять обременение и более свободно распоряжаться квартирой.
И третий совет – заемщикам с "белой" зарплатой стоит помнить о возможности получить налоговый вычет в размере 130 тыс. руб. на объект недвижимости и 13% с суммы выплаченных процентов. Эти деньги, а также средства, сэкономленные в результате сокращения обязательного платежа, можно потратить на досрочное погашение либо попробовать получить с них дополнительный доход.
Гасить кредит или вкладывать деньги?
Мнения экспертов относительно целесообразности инвестиций разошлись. Николай Солабуто, консультант инвестиционной компании "Финам", рекомендует действовать "в зависимости от того, в какой валюте взят кредит. Рублевые кредиты я советую гасить досрочно. Сейчас наблюдается долгосрочная тенденция снижения курса доллара к рублю. Поэтому, если взят кредит в долларах, лучше инвестировать свободные средства в индексные ПИФы".
Рустам Боташев, аналитик компании "Атон", подчеркивает, что «все зависит от того, готов ли заемщик брать на себя инвестиционные риски. Самый простой вариант – гасить кредит досрочно. Если говорить об инвестициях, то наиболее надежный способ – депозиты, однако они недостаточно доходны. Вложения в ценные бумаги гораздо более доходны, однако связаны со значительными рисками».
Халиль Шехмаметьев, директор аналитического департамента ФК "Открытие", считает, что "сейчас не совсем удачное время для вхождения на рынок: на 2007 год прогнозировался рост индекса РТС до 2300 пунктов, то есть сейчас осталось всего 100 пунктов, что даст доходность инвестирования в акции около 20% годовых. Облигации в целом тоже не растут. При этом высоки риски резкого снижения, что мы уже видели в этом году. Поэтому лучше гасить кредит".
Вариантов, при которых инвестиции выгоднее досрочного погашения кредитов, не так много. Досрочное погашение тоже способ вложения средств. Сумму, сэкономленную на процентах за пользование кредитом, вполне можно рассматривать как доход.
Опасения покупателей "вторички" разнообразны. Но на первом месте – страх потерять свежекупленную квартиру из-за того, что в ней вдруг, совершенно неожиданно образуются не учтенные при сделке хозяева, интересы которых были проигнорированы.
Первая забота покупателя – выяснить, кто и по какому праву является собственником предлагаемого ему жилья, приватизировано оно или куплено, получено в дар или по наследству. Собственно, законно удостоверить свое неоспоримое право на продажу квартиры является и первой заботой продавца. Хотя бы потому, что без этого ему никаким образом не удастся оформить сделку купли-продажи, а следовательно, получить деньги за свою квартиру.
Как выяснить, кому принадлежит (на кого приватизирована) квартира? В самом распространенном случае можно просто посмотреть на свидетельство о приватизации (свидетельство о государственной регистрации права собственности) или на справку из БТИ, которые покажет вам владелец квартиры или его представитель.
Почему справка БТИ должна успокоить покупателя? Ведь в ней говорится только об инвентаризационной стоимости квартиры и поэтажном плане, подтвержденном экспликацией (словесным описанием того, что изображено на картинке). Для спокойствия даже не одна, а две причины.
Первая: БТИ выдает справку только собственнику квартиры или его представителю, чьи полномочия нотариально заверены. Сначала законный хозяин возьмет в БТИ бланк квитанции, пойдет в отделение Сбербанка, заплатит 106 рублей (государственный тариф). А потом, вернувшись с оплаченной квитанцией, предъявит правоустанавливающий документ (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство) и паспорт. Причем только оригинал.
Никому, кроме собственника (или его доверенного лица), этой справки не дадут. И это логично. Сведения, содержащиеся в ней, необходимы для определения величины налога на недвижимость или для совершения любой сделки с недвижимостью. То есть, для проведения операций, которые может производить только собственник жилья.
До середины 1990-х годов в БТИ можно было предъявлять заверенные копии документов. Но стало понятно, что такой порядок слишком удобен для мошенников. Снять копию с документов, под тем или иным предлогом втершись в доверие к хозяину квартиры, особенно если он состоит в так называемой "группе риска" (немощный старик, алкоголик или человек с ограниченными возможностями), не составляет особого труда. Сейчас порядок выдачи справок настолько строг, что выдача ее постороннему практически исключена.
Вторая причина, по которой справка БТИ является некоторым залогом спокойствия для покупателя, – невозможность ее получения на квартиру, находящуюся под арестом. Если на квартире есть какие бы то ни было обременения, то справку БТИ, как правило, взять невозможно. Все сведения об обременениях сразу поступают в регистрационную палату, в БТИ и в паспортный стол милиции.
Если бумаги, находящиеся в руках продавца, не внушают доверия покупателю, ему надо будет наводить справки самостоятельно. Каким образом и где он может получить интересующие его сведения?
Как мы уже выяснили, в БТИ не получит. Но источниками информации могут стать паспортный стол милиции, ЖЭК или Регистрационная палата. В паспортном столе хранятся последние сведения о прописанных в квартире жильцах. В ЖЭКе есть регистрационная карта, в которой наличествуют записи обо всех "прибытиях" и "убытиях", которые происходили в интересующей вас квартире со дня ее заселения, вся история жилплощади. Плюс к тому в ЖЭКе лежат документы, на основании которых те или иные люди получили свою прописку (ордера, документы о собственности, договоры мены, дарения). Если собственник не прописан на принадлежащих ему метрах – не беда, ему все равно приходится за них платить. В ЖЭКе обязательно сохранились документы, по которым владельцу выписывали лицевой счет.
Конечно же, и ЖЭК, и паспортный стол имеют право давать сведения только собственнику лично. Но и та и другая организации довольно анархичны. И это не большая беда, пока их справки не являются основанием для совершения сделок. А для бдительного покупателя в нестрогом следовании букве закона есть свое утешение.
И в ЖЭК, и в паспортный стол может прийти любой интересующийся и, если он возьмет правильный тон (скажем, не пойдет прямиком к начальнику паспортного стола и своевременно озаботится "джентльменским набором" из коробочки конфет или шоколадки), у него есть все шансы получить нужные сведения.
С Регистрационной палатой еще проще. Да, там тоже необходим набор из документов и собственника. Но все дело в том, что туда не понадобится даже заходить. База данных Регистрационной палаты есть во всех более-менее стоящих риелторских конторах. Кроме того, существуют специальные информационные фирмы, которые дают эти данные за деньги. Притом очень небольшие.
Таким образом, у покупателя есть все шансы проверить права продавца на продажу квартиры. Исключает ли это все риски? Нет. Даже сделка, совершенная законным владельцем, может быть оспорена.
Детский вопрос
Чаще всего это связано с несовершеннолетними детьми, временно выписанными людьми и неизвестными наследниками. Несовершеннолетние – бич рынка недвижимости. Если сейчас дети обязательно участвуют в приватизации, то раньше они могли не фигурировать в правах собственности. Перед приватизацией детей часто выписывали, чтобы обойти органы опеки, делали какие-то временные регистрации и т. п.
Плюс ко всему формулировка закона про детей звучит так: "Чтобы не было ущемления прав ребенка". Это очень обтекаемо. В опекунском совете сидят "специалисты". Пройти опекунский совет бывает крайне непросто. Может ли доля ребенка, уменьшаясь по метражу, компенсироваться деньгами; если ребенок едет из большой квартиры в Бутово в меньшую, но в центре – ущемление ли это его законных прав? Эти вопросы до сих пор не решены, что дает широкие возможности для спекуляций. В основном все эти барьеры преодолеваются до совершения сделки. Но некоторые недоработанные вопросы могут всплыть позже и послужить поводом для судебного разбирательства.
Хорошо сидим!
Кто такие "временно выписанные люди" и почему их стоит опасаться? Скорее всего, это люди, отбывавшие срок в местах лишения свободы ровнехонько в тот момент, когда квартиру приватизировали. В свидетельство о собственности они не попали. Когда квартиру продавали, они еще не вернулись. Но потом появились и заявили свои права. Можно ли подстраховаться на случай появления бывших "сидельцев"? Да. В первую очередь, детально изучив историю квартиры и проверив, почему из нее выписан тот или иной человек. Сейчас, кстати, историю собирают официально, а четыре года назад давали справку только о наличии прописанных в данный момент.
Наследственные дела более-менее прозрачны. Полгода после смерти наследодателя с объектом наследства нельзя производить никаких манипуляций, а по истечении этого срока невозможно предъявлять претензии на наследство. Если квартиру делят между наследниками по суду, то на ней висит обременение и продать ее нельзя, так как БТИ никаких справок по ней не даст. Исключение – случаи, когда наследник по объективным причинам не мог узнать о смерти родственника. Они очень редки и вполне оспариваемы в суде. Чаще всего по подобным делам отвечает продавец, которому приходится делиться доходами от продажи.
Все это очень неприятно, но, как мы уже писали, даже если сделка с недвижимостью по прошествии времени признана неправомочной, новый собственник (если он был добросовестным приобретателем, то есть приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, не зная и не имея возможности знать об этом) мало чем рискует. Квартира принадлежит добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации сделки. За исключением чрезвычайно редких случаев. Но даже и в этих редких случаях добросовестный приобретатель имеет право не только на полную компенсацию затрат на приобретение недвижимости, но и на покрытие расходов по ее ремонту и улучшению. Если, конечно, в договоре купли-продажи была указана полная стоимость жилья.
40 лет в заемщиках – реально ли это в России 16.11.2007 11:13 Metrinfo.Ru
Средний срок выплаты ипотечного кредита в России составляет семь лет. Россияне стараются расплатиться с долгом как можно раньше. Однако ипотечный продукт, рассчитанный на двадцать, двадцать пять лет, тридцать лет уже вовсю предлагается многими российскими банками. Чем выгодна такая сделка рядовому потребителю?
Первыми в Восточной Европе рискнули предложить клиентам кредиты с увеличенными сроками погашения в Чехии, причем подобная программа была рассчитана на людей с низкими доходами. Например, сегодня Банк Ceska sporitelna предлагает молодым семьям кредиты с пониженными ставками в течение нескольких первых лет, срок погашения которых можно растянуть на 40-50 лет. Вообще, в развитых странах долгими сроками выплат по ипотечным кредитам никого не удивишь, при этом процентная ставка обычно не превышает 5%.
Кредит длиною в жизнь В России длительные кредиты (сроком более 25 лет) пока смущают и граждан, и специалистов. Цена на недвижимость в Москве очень высока, а средняя продолжительность жизни нашего человека – значительно ниже, чем на Западе. Банки и страховщики сталкиваются с солидными рисками.
Да и доходы россиян, и банковские правила выдачи кредитов не способствуют удлинению сроков выплаты. Большинство банков готовы предоставить займ на $100 тыс. (самая популярная сумма в Москве) только в том случае, если доход потенциального должника не ниже $2500-3000 в месяц. Причем во время погашения кредита он не может уменьшиться даже после выхода на пенсию.
Правила займа глазами банкира Пока что кредит на 40 лет для нашего ипотечного рынка – экзотика (один из первых ласточек, практикующих подобные программы —«РосЕвроБанк»), больше распространены кредиты на срок до 30 лет, их выдают Банк Жилищного Финансирования, ВТБ-24, Возрождение, Инвестсбербанк, МБРР, Сбербанк...
Банки неспроста продлили сроки кредитования. Всем известно, что большинство выпускников ВУЗов складываются как специалисты к 30 годам, а пика карьеры и, соответственно, самых высоких доходов достигают к 40 – 45. Учитывая это, кредиторы поняли, что отказывать клиентам после сорока лет глупо. В настоящее время многие банки перестали выдавать ипотечные кредиты только на срок, ограниченный датой выхода заемщика на пенсию. Успешные люди продолжают активно работать до 65, 70 лет. Многие в зрелом возрасте создают свое дело. Такой «возрастной потолок» для даты последней выплаты уже установлен во многих ипотечных программах. Самым лояльным к клиентам в возрасте оказался Судостроительный банк – последний ипотечный взнос клиентам разрешают внести в 80 лет.
Чтобы снизить риски невозвратов длительных кредитов, банки требуют «предъявить» созаемщика (читайте нашу статью «Созаемщики: связанные одним кредитом») Приветствуется, если в такой роли выступают совершеннолетние дети, а для молодой семьи – трудоспособные родители. Если кредит выдается под залог существующей недвижимости, созаемщиками автоматически выступают все собственники этой недвижимости. Родители и совершеннолетние дети могут также выступать поручителями, то есть, взять на себя обязательства доплатить кредит в случае смерти или болезни заемщиков.
Процедура выдачи длительного ипотечного займа существенно усложняется, если дети — несовершеннолетние, то есть, не могут выступать ни поручителями, ни созаемщиками. А в случае смерти родителей они автоматически становятся наследниками их имущества, в том числе, — заложенной в банке квартиры (если, конечно, смерть была признана страховым случаем).
В таких случаях желательно обсудить возможность наследования кредита на семейном совете и заранее решить, кто станет опекуном несовершеннолетних наследников, а также, возможно, грамотно составить завещание. Также следует поступить, если на иждивении заемщиков – нетрудоспособные родители.
Кроме этого, нужно быть готовым к тому, что пакет страховых услуг при длительном кредите для людей средних лет стоит существенно дороже, чем для 30-летних клиентов, одолживших деньги у банка на 15 лет.
Посчитаем сроки и суммы На первый взгляд, условия предоставления длительных ипотечных кредитов не зависят от того, составляет ли срок погашения 20, 30 или 40 лет. Годовая процентная ставка — 9 – 14% в рублях или долларах США, обязательное условие сделки — покупка пакета страховых услуг. Но разной получится и ежемесячная сумма выплат, и окончательная сумма, которую придется заплатить банку.
Рассчитаем распространенный в Москве кредит: займ $100 тыс. под 12% годовых на покупку квартиры ценой $150тыс. сроком на 20, с первоначальным взносом 30 %, сроком на 20, 30 и 40 лет. Предположим, что семья считает допустимым изымать половину ежемесячного дохода.
Получается, при таком займе ипотечные выплаты будут вполне сопоставимы с ценой найма жилья и доступны большинству москвичей.
Занимая $100 тыс., при выплате в месяц $970 в течение 20 лет семья заплатит $320 тыс., в течение 30 лет выплачивая $820 - $295 тыс, в течение 40 лет при выплате $700 общая сумма выплат составит $340 тыс.
Впрочем, какой срок кредита является идеальным, сказать однозначно нельзя. Руководитель блока ипотечного кредитования «Альфа-банка» Илья Зибарев советует людям, получающим в месяц $1500-2000, брать кредит именно на срок 16 – 25 лет, так как в таком случае выплаты будут составлять около 40% от заработной платы. При кредитовании на меньшие сроки, например, до 15 лет – ежемесячные выплаты составят 50-60% дохода, а при большем сроке будет большая переплата.
Родовое гнездо в кредит Специалисты предсказывают, что наиболее востребованными вскоре станут длительные займы при покупке загородного жилья стоимостью $300-500 тыс., причем первоначальный взнос составит 30%. Такую длительную программу кредитования (до 25 лет), рассчитанную на выплату несколькими поколениями, уже предлагает Судостроительный банк.
А РосЕвроБанк совместно с риэлтерской компанией «Русский дом недвижимости» запускают «долгоиграющую» ипотечную программу (кредит дается на срок до 40 лет) для покупателей, земельных участков под застройку в охраняемом коттеджном поселке. По словам руководителя Управления инвестиционных проектов загородной недвижимости компании РДН Елены Сергеевой, до сих пор банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов. Получить ипотечный кредит на приобретение земли, где еще ничего не построено, да еще на такой долгий срок, было почти нереально.
Как правило, клиенты, интересующиеся «загородными» программами – люди средних лет, добившиеся высокого общественного положения. Они хотят не только сами иметь хорошее загородное жилье, но и оставить его детям и внукам.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости На наш взгляд «переплат» банку пугаться не нужно, — при стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как его квартира дорожает, и эта «переплата» компенсируется ростом цен на жилье (читайте нашу статью «Квартира в кредит: как оказаться в плюсе?» ).
Но следует учесть и психологический момент. Человек, связавший себя долгами на десятилетия, не может просто так уехать в отпуск, не может сидеть без работы в ожидании лучшего предложения, не может изменить надоевшую профессию. Так что каждый сам решает, что ему по силам
Плюсы и минусы кредитования на долгий срок + достаточно сравнительно небольшого дохода – около $1500-2000; + можно брать кредит семьей в несколько поколений; + относительно небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды московского жилья; + цены на вашу недвижимость будут «заморожены» в течение всего срока выплаты по кредиту, и если рынок растет хотя бы в пределах инфляции, вы выиграете;
— банки не приветствуют наличие в семье иждивенцев; — в течение длительного срока нельзя будет распорядиться своей недвижимостью; — самая большая «переплата» банку, чем при меньших сроках; — психологическая нагрузка: всю жизнь в долгах.
Банки перекраивают ипотечный рынок 19.11.2007 12:06 Агентство бизнес мониторинга
Кредитные организации, напуганные ипотечным кризисом в США, стали закрывать высокорисковые ипотечные программы. Эксперты считают, что такая «чистка» улучшит качество ипотечных сделок и даст новый толчок для развития рынка.
эксперты Василий Белов генеральный директор ООО «ФОСБОРН ХОУМ» Наталия Вязанкина директор риэлторской компании «Триумф» Алексей Денисов генеральный директор ГП НО «НИКА» Анна Дувакина руководитель ККО «Городского ипотечного банка» в Нижнем Новгороде Илья Зибарев руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Светлана Оськина начальник отдела продаж ООО «Гарантия-Строй» Николай Русов управляющий филиалом «Нижегородский» банка «ГЛОБЭКС» Елена Савина менеджер отдела продаж новостроек АН «ЧЕКНИ» Елена Соловьева директор по продажам АН «Адрес» Александр Царев директор филиала «Нижегородский» компании «ФОСБОРН ХОУМ» Почему банки приостановили выдачу ипотечных кредитов?
Что сдерживает рост ставок по ипотечным кредитам?
К кому идут «проблемные» заемщики?
Как ипотечный кризис США помог российским банкам?
В первом полугодии 2007 г. средневзвешенная ставка в России по ипотечным кредитам в рублях составляла 10,8% — в сентябре 2007 г., по данным компании «ФОСБОРН ХОУМ», — уже 11,17%. По расчетам директора филиала «Нижегородский» компании «ФОСБОРН ХОУМ» Александра Царева, при сумме кредита в 2 млн руб. сроком на 20 лет повышение ставки на 1% увеличивает сумму выплат для заемщика на 330,7 тыс. руб. К повышению ставок привел ипотечный кризис в США. Ранее стоимость недвижимости в Соединенных Штатах росла ежегодно на 15-20%. Поэтому примерно половина заемщиков приобретали жилье для перепродажи. Ипотеку мог получить каждый, и доля ненадежных заемщиков росла. В 2006 г. жилье в США начало дешеветь. Частные инвесторы стали отказываться платить по кредитам, закладная недвижимость отошла к банкам, которые выставили ее на продажу. Количество предложений увеличилось — цены еще больше понизились. Перед многими банками США возникла угроза банкротства. Для западных инвестиционных фондов ипотека стала рискованным направлением. Они повысили стоимость заемных ресурсов и уменьшили финансирование ипотечных сделок, в том числе для российских банков. Ипотечный кризис США аукнулся на российском рынке. Многие эксперты полагают, что весьма своевременно.
Банки пытаются решать финансовые проблемы бесшумно
До американского кризиса примерно 40 банков в Нижегородском регионе работали с ипотекой. Сейчас из-за нехватки заемных ресурсов количество действующих игроков сократилось примерно вдвое. Начальник отдела продаж ООО «Гарантия-Строй» СВЕТЛАНА ОСЬКИНА замечает, что многие банки не афишируют, что у них нет «длинных денег», но всячески сдерживают процесс кредитования, мотивируя недостаточностью представленных заемщиком документов, либо отказывают без объяснений». елена соловьева, директор по продажам АН «Адрес»: «Раньше кредиторы на многое закрывали глаза, а сейчас они просят практически все — справки, документы, тянут время, повышают ставки». Управляющий филиалом «Нижегородский» банка «ГЛОБЭКС» НИКОЛАЙ РУСОВ утверждает, что банки, испытывающие дефицит «длинных денег», «сушат кредитные портфели»: «Поскольку сейчас занять деньги стало сложнее, банки стараются увеличить долю ликвидных активов, а долю кредитов чуть сократить. Среди кредитов есть и ипотека».
Рост процентных ставок и сложности с документами не остановили рост спроса на ипотеку. Генеральный директор ГП НО «НИКА» АЛЕКСЕЙ ДЕНИСОВ: «Кто-то притормозил с покупкой квартиры, захотел подождать, пока ситуация стабилизируется. А кто-то, наоборот, быстрее побежал в банк — как бы не стало хуже».
Директор риэлторской компании «Триумф» НАТАЛЬЯ ВЯЗАНКИНА констатирует: «Проблемы с заемными средствами остро коснутся небольшой части банков. Остальные смогут быстро найти источник финансирования. Банки не откажутся от такого выгодного направления». «Если не кредитуешь население — сужаешь возможности. А самые надежные кредиты на российском рынке — все-таки ипотечные, — поясняет Николай Русов. — Кредит составляет 70-85% суммы закладываемой недвижимости. К тому же, отдавая в залог самое дорогое имущество — свою квартиру — человек тщательно взвешивает все риски». Поэтому банки, не имеющие средств для выдачи ипотечных кредитов, стараются скрывать это от потенциальных клиентов. Генеральный директор ООО «ФОСБОРН ХОУМ» ВАСИЛИЙ БЕЛОВ: «Банки понимают, что проблема временная. И никто не заявляет о сворачивании ипотечного направления. Вполне возможно, что через месяц ситуация разрешится — у банка появится возможность получать «длинные деньги», и он начнет работать нормально».
Государственные программы сдерживают ипотечные ставки
Эксперты полагают, что с ростом стоимости «длинных денег» средняя ставка по ипотечным кредитам могла бы вырасти больше, но ее сдерживает государственная программа кредитования. Алексей Денисов: «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в лице ГП НО «НИКА» выступает «маяком» на ипотечном рынке — другие участники, гладя на него, вынуждены корректировать свои процентные ставки». Сейчас ставки по стандартам государственной ипотечной программы составляют от 10,75% до 14% годовых. В июле 2006 г. этот показатель составлял от 11,5% до 14,5%. Согласно концепции федеральной программы, к 2010 г. минимальная ставка должна снизиться до 8%.
ГП «НИКА», представляющая АИЖК в регионе, расширила перечень продуктов — в текущем году появились программы приобретения земли и строительства дома на ней под залог имеющейся квартиры. За 3,5 года работы «НИКА» выдала более 1700 кредитов на сумму более 1 млрд руб. Сумма кредитов за 2007 г., выданных банками по программе АИЖК, составила 400 млн руб. — примерно 8% всех ипотечных сделок в регионе. К концу года «НИКА» планирует прирост на 200 млн руб. Алексей Денисов: «Банки, с которыми мы работаем, выдают кредиты по правилам и стандартам, утвержденным АИЖК. Кредиты они потом не держат на балансе, а рефинансируют у нас». Сегодня НИКА работает с 15 банками (активно — с 10). Г-н Денисов уверен, что количество банков будет расти: «Внешний инвестор диктует банкам: условия меняются, выдавайте кредиты подороже. Банки пробуют — клиент не идет, дорого. А в федеральные программы идет — у нас ставки ниже. Тогда они заключают с нами соглашение на выдачу и рефинансирование ипотечных кредитов. И продолжают работу, но не для западного инвестора, а для государственного».
Банки усилили требования к качеству заемщиков
Банки стали уделять больше внимания качеству ипотечных портфелей. По словам руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка ИЛЬи ЗИБАРЕВа, в условиях жесткой конкуренции многие российские банки развернули гонку за клиентами по ипотеке: «Они снижали требования к заемщику, игнорируя мировые стандарты работы: упрощали проверку платежеспособности клиентов, общепринятой практикой стало устное подтверждение дохода. А по оценкам экспертов, около 60% людей в нашей стране имеют «серую» заработную плату. Банки стали привлекать в качестве созаемщиков третьих лиц, то есть выдавать займы людям, которым не хватает доходов для получения, а значит и выплаты кредита. Многие банки отказались от системы поручительства, выдавали кредиты без первоначального взноса, клиентам с плохой кредитной историей. Большое распространение получили кредиты «на любые цели» под залог недвижимости». В результате качество кредитов падало, а риски повышались, что привело к увеличению дефолтов. По данным АИЖК, в первом полугодии 2007 г. доля просроченных кредитов в России выросла более чем втрое — с 0,75% (261 млн руб.) на 1 января 2007 г. до 2,5% (1,3 млрд руб.) на 1 июля 2007 г.
После ипотечного кризиса в США банки начали «чистку программ». Василий Белов: «Часть игроков отказалась от программ с нулевым первоначальным взносом, прекратила выдавать нецелевые кредиты под залог недвижимости, усложнила процедуру андерирования заемщиков-предпринимателей с неподтвержденным доходом».
Наталья Вязанкина акцентирует внимание на том, что банки повышают требования не только к качеству заемщика, но и к качеству залогового имущества. По мнению экспертов «ДК», сокращение кредитования и рост ставок прежде всего коснулись наиболее рискового рынка строящегося жилья — банки неохотно выделяют деньги под «залог в будущем времени». Менеджер отдела продаж новостроек АН «ЧЕКНИ» ЕЛЕНА САВИНА: «Даже в прошлом году ипотечные кредиты сложно было взять под новостройку, сейчас количество таких кредитов уменьшилось в два раза. А ведь процент ипотечных сделок на рынке первичного жилья, особенно в эконом-классе в 2006 г. был примерно 80%».
Правила игры пересматривают банки, ориентированные на заемщика с невысоким доходом. У крупных игроков, имеющих западного инвестора, таких как Райффайзенбанк, BSGV, почти нет отсева — у них изначально были высокие требования, они ориентировались на клиентов с хорошими доходами и «белой зарплатой», привлекая их выгодными условиями.
«Другие банки, нарабатывая базу качественных заемщиков, в первую очередь, работают со «своими людьми» — сотрудниками корпоративных клиентов. Они предлагают им более низкий процент, требуют с них меньше документов», — говорит Наталья Вязанкина. Сейчас банки разрабатывают новые продукты для корпоративных клиентов. Так «ГЛОБЭКС» предлагает предприятиям программу финансирования для улучшения жилищных условий сотрудников. Компания выплачивает 20% ипотечного кредита и удерживает ключевого специалиста — банк предоставляет кредит на льготных условиях и расширяет круг качественных заемщиков.
На ипотечном рынке начался передел
«Ядро банков, которые специализируются на ипотеке и работают на своих деньгах, не упустят случая заняться переделом рынка, развивая ипотечные программы», — уверен Василий Белов. По мнению экспертов, большая часть «отказников», не получивших кредиты в одном банке из-за дефицита в нем средств, пойдут за деньгами в другие. Алексей Денисов: «Сверхлояльные ипотечные программы в некоторых банках были своеобразным крючком для привлечения клиентов. Из всей массы заемщиков, с которыми банк работал по программе «без первоначального взноса и подтверждения доходов», 70% нижегородцев были качественными клиентами и могли бы пройти в другой банк по более строгим правилам и получить кредит там. Когда банки сворачивают сверхлояльные программы, игроки с изначально жесткими правилами кредитования принимают «отказников» и выдают им кредиты по своим стандартам, расширяя количество ипотечных программ, активизируя рекламу этих продуктов».
Игроки с достаточными ресурсами воспользовались ситуацией для расширения своей доли на рынке. Так Городской ипотечный банк сократил список документов, необходимых для рассмотрения заявления заемщика, а с сентября, по словам руководителя ККО «Городского ипотечного банка» в Нижнем Новгороде АННы ДУВАКИНой, понизил процентные ставки и включил в продуктовую линейку программу «Рефинансирование». По ее условиям заемщик может рефинансировать ипотечный кредит, взятый ранее в другом банке, понизив при этом процентную ставку, или увеличив сумму (срок) кредита. Чтобы привлечь на рынок квартиры, которые шли в цепочках, НИКА стала выдавать деньги в день сделки, разработав с банками схему взаимогарантий. Альфа-Банк отменил комиссию за выдачу кредита по займам на срок от 16 до 25 лет для представителей среднего класса — наименее рисковой категории заемщиков. «Сейчас на рынке ипотеки удачное время для расширения присутствия. Мы последовательно привлекаем новых клиентов», — комментирует действия банка Илья Зибарев.
Василий Белов полагает, что процесс передела продлится месяца три. Затем временно бездействующие крупные игроки найдут дополнительные источники финансирования и вновь вступят в борьбу за свою долю на перспективном рынке.
Банкиры считают, что американский кризис пойдет им на пользу
Эксперты «ДК» уверены, что ипотечный кризис за рубежом стал для банков хорошим примером в нужное время. Илья Зибарев считает, что при ежегодном росте ипотечного кредитования в 2-2,5 раза, к 2010 г. ипотечный рынок России составит $90 млрд — около 5,5% ВВП страны. Если бы ипотечный кризис в США не остановил негативные тенденции, то к 2010 г. около 50% кредитов относились бы к категории рисковых. В стране мог начаться ипотечный кризис, который привел бы к коллапсу всей банковской системы и сильному удару по смежным отраслям экономики.
Наталья Вязанкина: «Ипотечный кризис в США выступил в роли санитара. Банки вовремя отвернулись от сверхлояльности и сверхдоходности кредитов. Логично, что они вернулись к практике, которая была на ипотечном рынке вначале: есть нормативы, требования, которые устанавливают инвесторы, и их нужно выполнять».
Сегодня ипотечный кризис российскому рынку не грозит, утверждают эксперты «ДК». Ипотечное кредитование составляет не 60-70% от ВВП, как в Америке, а 1-1,5%.
По данным ЦБ РФ по Нижегородской области, на 01.07.2007 банки выдали ипотечных кредитов на сумму 3120,1 млн руб., что почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, задолженность по ипотечным кредитам за аналогичный период увеличилась более чем в 4 раза и составила 5705,4 млн руб. — это 10,8% от всей задолженности по кредитам, предоставленным за этот период физическим лицам.
По словам Алексея Денисова, только около 1% ипотечных сделок — инвестиционные. Г-жа Вязанкина отмечает, что эта цифра не растет: инвестиции в недвижимость уже не так выгодны, как во время стремительного роста цен на жилье. По словам Василия Белова, в России высокорисковых кредитов на порядок меньше, чем в США: у нас сопраймовость ипотеки определяется не соотношением стоимости кредита/залога, а тем, как подтверждается доход заемщика.
Илья Зибарев: «В России всего 10% сделок на рынке недвижимости проходит с помощью ипотеки. Из них количество дефолтов может составить 10-15%. Увеличение предложений на рынке недвижимости за счет продаж залога составило бы всего 1-1,5%, не оказав значительного влияния на стоимость жилья. В России доля ипотечного кредитования составляет сейчас всего около 13% розничного портфеля. Такая низкая доля не может оказать серьезного влияния на работу всего сектора».
Участники рынка прогнозируют ипотечный бум
Сегодня, чтобы получить самый маленький ипотечный кредит в 0,5 млн руб. на 15 лет, клиент должен получать доход минимум 10 тыс. руб. в месяц на человека. Доля даже таких заемщиков пока невелика, но она увеличивается. «Рост доходов в любом случае будет диктовать желание улучшить свои жилищные условия и приобрести собственное жилье. Поэтому рынок имеет значительный потенциал роста», — считает Анна Дувакина. Елена Соловьева сообщает, что сегодня многие платежеспособные клиенты пока отложили покупку жилья — они решили подождать, посмотреть, как кризис отразится на рынке, как поведут себя банки, не вмешается ли государство. «Как только ситуация стабилизируется, они возьмут кредиты. Мы ожидаем скачок спроса», — заявляет г-жа Соловьева. Анна Дувакина полагает, что по итогам 2007 г. динамика прироста рынка составит не менее 100-120%, а в ближайшие два-три года при положительной ситуации на рынке показатель может составить не менее 50-60%.
детали
Ипотечные брокеры готовятся к росту спроса Эксперты прогнозируют усиление спроса на услуги ипотечных брокеров. Наталья Вязанкина: «Если вчера получали кредиты около 90% всех, подающих заявки, то сегодня — 60-70%. Но жилищную проблему людям надо решать. Опасаясь отказа со стороны банка, они пойдут к специалисту, который поможет получить кредит, сократит время на сбор документов, поможет оформить бумаги. Похожая ситуация наблюдалась на риэлторском рынке: 10 лет назад были самостоятельные сделки, 7 лет назад искали частных посредников. Сейчас большинство обращается в риэлторские компании — это надежнее и удобнее». Александр Царев отмечает, что на нижегородском рынке действует около 400 ипотечных программ: «Каждый заемщик может найти именно то, что ему нужно. Это вопрос цены и предложения — что выбрать: больших раков, но по пять, или маленьких, но по три? А может средних, но по четыре? Задача кредитного брокера — выяснить потребности и возможности клиента, предложить нужную программу». В Нижнем Новгороде сегодня работает 10-15 специализированных брокерских компаний. Эксперты полагают, что к концу 2008 г. количество игроков удвоится.
Ипотека дорожает Россияне, которые собираются взять кредит на покупку жилья, заплатят больше из-за плохих заемщиков в США 20.11.2007
Ипотечный кризис в США дорого обойдется российским заемщикам. Он запустил цепную реакцию, в результате которой деньги по всему миру подорожали. Российским банкам стало сложнее и дороже занять на Западе, в частности, под портфель ипотечных кредитов. Это заставляет их повышать ставки по ипотеке.
Секьюритизировать ипотеку сейчас невыгодно: если в июле сделки проходили под LIBOR + 1,5%, то теперь ставка — при условии, что портфель качественный, — доходит до LIBOR + 4%, подсчитал руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.
Банки вынуждены реагировать на возросшую стоимость фондирования, говорит представитель «КИТ финанс» Вадим Бараусов.
Его банк, с портфелем ипотечных кредитов на 42 млрд руб. (на 11 ноября) занимающий 8,6% рынка, с 1 ноября пересмотрел условия ипотечных программ. Клиентам с частично подтвержденными доходами (платеж — более 40% белого дохода) банк теперь ссужает дороже на 1% годовых, говорит директор ипотечного центра «КИТ финанс» Станислав Аксенов. По программе кредитования под залог имеющейся недвижимости ставки увеличились на 1—1,5 процентного пункта.
С декабря поднимет ставки по некоторым ипотечным программам Райффайзенбанк (вчера — 13,4 млрд руб., 2,8% рынка), рассказали «Ведомостям» несколько брокеров, сотрудничающих с ним. Они ожидают, что рост составит порядка 1%. Меняется продуктовая линейка в связи с объединением с Импэксбанком, уточнил член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. По долларовым кредитам под залог жилья на вторичном рынке повышение составит 0,5 п. п. — до 11% годовых. Кроме того, банк откажется от спецакций, в рамках которых ставка — 9,9% при стандартных 10,4—10,9% (в зависимости от подтверждения дохода).
На 1 октября банки, по данным ЦБ, выдали ипотечных кредитов на 486,2 млрд руб.
Первым в августе поднял ставки Москоммерцбанк, один из крупнейших игроков ипотечного рынка (29 млрд руб. на 1 июля, вчера его представители были недоступны для комментариев). Повышение составило 1 п. п. Вскоре так же поступили «Юниаструм банк» (1 п. п.) и «Урса банк» (там ставка по кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке выросла с 11,4—13,9% годовых до 14,5—15%).
Продолжение следует. Источник в Бинбанке рассказал, что банк намерен повысить ставки в регионах (представитель банка не стал это комментировать). «Если ставки будут расти, то мы будем следовать за рынком, — продолжает Бараусов. — Возможно, это [повышение ставок по ипотеке] вновь произойдет до конца года».
С начала кризиса ставки по ипотеке, по подсчетам гендиректора «Атта-ипотеки» Александра Черняка, в среднем выросли на 1 п. п. — и это не предел: «Посткризисный период затягивается, и весной ставки могут прибавить еще 1—1,5 пункта». Увеличение ставок второй месяц подряд фиксирует индекс ипотечного брокера «Фосборн хоум» (см. врез).
Одновременно банки ужесточают условия выдачи кредитов. Многие «по факту» прекратили выдавать ипотеку либо повысили ставки клиентам с серой зарплатой, говорит гендиректор «Фосборн хоум» Василий Белов. По его наблюдениям, когда банк заявляет не точную ставку, а диапазон «от и до», кредиты выдаются по верхнему уровню коридора.
«То, что ценовую политику начали менять «КИТ финанс» и «Райффайзен», для нас показательно, поскольку у них большой объем выдачи ипотеки», — говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Но основным ориентиром для рынка он считает «ВТБ 24» (66,4 млрд руб. на 1 ноября): если он поднимет ставки, за ним может последовать большая часть игроков. Представитель «ВТБ 24» заверил, что банк не планирует менять ставки по ипотечным кредитам в среднесрочной перспективе, но срок не уточнил. Представитель «Уралсиба» (22,6 млрд руб. на 1 ноября) не стал обсуждать планы банка.
Татьяна ВОРОНОВА, Андрей ПАНОВ, Анна БАРАУЛИНА, Елена ХУТОРНЫХ
Не откладывайте ипотеку на завтра 26.11.2007 14:15 [ RealtyPress.ru ]
Брать ипотеку лучше всего сейчас, считают эксперты, потому, что после нового года ставки по кредиту могут возрасти. Поводом для этого станет ипотечный кризис в США и проблемы с ликвидностью. Российским банкам станет сложнее и дороже занимать деньги на Западе, в основном, под портфель ипотечных кредитов.
В октябре текущего года средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 11,5 процентов годовых - это, по данным компании "Фосборн Хоум", на 7 десятых процента выше, чем в июле 2007 года. Ставка по кредитам в долларах с июля выросла на три десятых процента и составляет в данный момент около 10-ти процентов годовых.
Продолжительный период снижения ставок подошел к концу, ипотека стала дорожать. Начиная с августа 2007 года банки стали повышать ставки, сворачивать рискованные ипотечные программы на первичном рынке жилья, прекращать кредитование в долларах из-за отсутствия возможности рефинансировать ипотечный портфель за рубежом и затягивать сроки выдачи кредитов. Правда, публично заявлять о происходящем банки, как правило, не решаются. Некоторые подтверждают информацию о произошедших изменениях задним числом.
По статистике Центробанка (ЦБ) видно снижение средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам с 13 до 12,7 % в рублях и с 11,2 до 11 % в валюте. Такую статистику аналитики объясняют тем, что ЦБ показывает фактические условия по выдаче кредитов в стране. Осенью банки сокращали sub-prime программы, и доля более качественных заемщиков, получивших кредиты по более низким ставкам, возросла.
"Райффайзенбанк" поднимает с декабря ставки по некоторым ипотечным программам, поднять ставки в регионах намерен и Бинбанк.
По мнению Андрея Крутова, исполнительного директора Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования: "Нужно брать ипотеку потому, что она фиксирует цены. Сегодня вы взяли за 100 тысяч долларов вашу квартиру, а через год она стала стоить, к примеру, 130 тысяч. Но выплачивать же по кредиту вы все равно будете из расчета 100 тысяч. И те, кто взял кредит год назад, пребывают сейчас в очень хорошем настроении, потому как тех денег, которые у них были год назад, сегодня не хватило бы даже на первоначальный взнос.
Если квартира вам нужна для жизни, то покупать лучше сегодня. И предъявлять к своему будущему жилью минимальные требования – не привередничать. Квартиры дорожают стремительно, а деньги обесцениваются. И пока вы будете искать, выбирать или торговаться (правда, сегодня это практически невозможно), то и терять будете на этом ежедневно".
По мнению руководителя кредитно-кассового офиса
Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге Станислава Дехтулинского, те банки, которые работают по программе АИЖК, до марта 2008 года повышать ставки по кредитам не будут:
"Особого изменения ставок по ипотечным кредитам в целом по рынку не ожидается. Возможна некоторая корректировка, как в сторону повышения, так и понижения. Нужно понимать и различать программы, которые предлагаются различными кредиторами. То есть отдельно стоит блок под названием кредиты, предлагаемые по стандартам АИЖК – это рублевые кредиты, которые финансируются в первую очередь из источника бюджета и здесь повышения ставок точно не планируется, по крайне мере, до выборов.
Второй блок, это кредиты, которые предлагаются по собственным программам банков. Здесь тоже нужно понимать, о каких банках идет речь: банках – местных, региональных, которые используют одни источники финансирования и банки крупнейшие федеральные – там другой источник финансирования. В целом, по рынку в некотором смысле наблюдается – официально, неофициально, но факт есть факт – более внимательный отбор клиентов и в отдельных случаях повышение ставок. В ближайшее время об этом заявляет несколько достаточно крупных игроков".
Директор свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров считает точно также. в начале 2008 года ставки по кредитам не изменятся, но и на понижение рассчитывать не стоит. Тем, кто собирается брать ипотеку, он все же советует делать это сейчас: "Конечно, риск есть, что ставки будут повышены. В этом году господдержка по ипотечному жилищному кредитованию была достаточно серьезная, и на следующий год заложены уже достаточно серьезные цифры. Поэтому сказать, что после нового года будет какое-то повышение, я бы этого не осмелился заявить. Я всегда призывал, призываю и, наверно, буду призывать к тому, что решать жилищную проблему нужно сейчас. Если сегодня у человека есть проблемы, то ждать не надо, надо сегодня решать. Ждать понижения ставок ни к чему".
цитата: God @ 26.11.2007 16:51:08 Я вот на секнудочку задумался о том, что будет, если вдруг не смогу по какой то причине погасить ипотеку... Именно поэтому не оформил ее.
Как бы те помягче то ответить.... Короче, труба будет.
цитата: God @ 26.11.2007 16:51:08 Я вот на секнудочку задумался о том, что будет, если вдруг не смогу по какой то причине погасить ипотеку... Именно поэтому не оформил ее.
цитата: Я вот на секнудочку задумался о том, что будет, если вдруг не смогу по какой то причине погасить ипотеку... Именно поэтому не оформил ее.
цитата: Как бы те помягче то ответить.... Короче, труба будет.
да ладно вам ерничать... все зависит от конкретных обстоятельств... ни одному банку не нужно судебное разбирательство по продаже находящейся у него в залоге вашей квартиры...
сначала вам напоминается о просрочке, потом выясняется причина, ближайшая возможность начала погашения платежей (естественно вместе с пеневкой)...
Хочешь ИПОТЕКУ? Спроси меня как! ИПОТЕКА на НОВЫЙ ДОМ на ул.Н.Дуброва, д.21 - за консультацией ко мне... в личку или аську... % ставка от 9,55%!
сообщений: 2548
, сейчас перегружены работой по рассмотрению заявок на ипотечные кредиты, - отмечает начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала ипотечного брокера ООО "Фосборн Хоум» Анна Иванова. - А в условиях повышенного спроса, когда клиентов много, и они смотрят друг на друга в очередях, банк легко может слегка "смухлевать", если у него в условиях кредитования прописана "вилка" по процентам".
